Erfpacht juridisch en fiscaal toegelicht

Naast vruchtgebruik is ook erfpacht een juridisch begrip met een lange traditie. In deze bijdrage focussen we eerst op de burgerrechtelijke aspecten. Daarna bekijken we ook enkele fiscale aspecten.

Erfpacht juridisch

In een erfpachtovereenkomst zijn er twee partijen betrokken: de erfpachter en de erfverpachter. De erfpachter mag een goed waarvan de erfverpachter eigenaar is,  gebruiken. In ruil daarvoor betaalt hij een jaarlijkse vergoeding, canon genoemd. Bijzonder is de lange periode waarvoor een erfpachtrecht wordt afgesloten: minstens 27 jaar en maximum 99 jaar.

De regels staan niet in het Burgerlijk Wetboek, maar in een bijzondere wet, de Erfpachtwet. De regels van die wet zijn voornamelijk van aanvullend recht  (ook wel suppletief recht genoemd). Dit betekent dat de wettelijke regels slechts gelden voor zover de partijen niets anders hebben afgesproken. Erfpachter en erfverpachter zijn dus vrij om hun rechten en plichten te omschrijven, zolang ze de essentiële kenmerken van het erfpachtrecht respecteren. Eén van die essentiële kenmerken is de minimumtermijn van 27 jaar. Een erfpacht van minder dan 27 jaar wordt omgezet in een gewone huur. Andere essentiële kenmerken: het is een zakelijk recht, voorwerp van het contract is een onroerend goed en er wordt een vergoeding betaald (in natura of geld).

De erfpachter heeft het volle genot van het onroerend goed. Hij mag dus met het goed bijna alles doen wat een eigenaar mag. Heeft hij een grond in erfpacht, dan mag hij er een gebouw op plaatsen en/of beplantingen aanbrengen. Hij mag het goed verhuren en de huurgelden innen. Hij mag zelfs het erfpachtrecht zelf overdragen aan een ander. Als hij dat doet blijft hij wel zelf gehouden de rechten van de oorspronkelijke erfverpachter te respecteren (bv. betalen vergoeding).

De erfverpachter blijft ook tijdens de periode van de erfpacht juridisch eigenaar van het onroerend goed. Hij staat enkel het genot ervan af. Aangezien hij nog steeds eigenaar is, kan hij bijvoorbeeld het goed verkopen. Hij moet dan wel de rechten van de erfpachter respecteren. In feite komt het erop neer dat de koper het erfpachtrecht zal moeten respecteren. Dit is net zoals bij een huur, waarbij de verhuurder een verhuurd goed mag verkopen, maar de nieuwe eigenaar het huurcontract moet eerbiedigen.

Erfpacht fiscaal

Bij vestiging

In de inkomstenbelasting heeft het vestigen van een erfpacht geen directe fiscale gevolgen. Het heeft wel gevolgen in de registratiebelasting, er moeten namelijk in alle drie de gewesten registratierechten op betaald worden.

Tijdens de erfpachtperiode

Tijdens het de erfpachtperiode speelt de inkomstenbelasting wel. De erfpachter betaalt een vergoeding aan de erfverpachter. Die laatste verwerft dus een onroerend inkomen dat belastbaar is. De vergoeding is belastbaar in het jaar van de betaling of toekenning (zoals bij huurinkomsten). Het is dus beter niet te kiezen voor een eenmalige vergoeding (i.p.v. een jaarlijkse vergoeding), want die zou dan volledig progressief belast worden in het jaar van ontvangst. Dat is uiteraard heel wat nadeliger dan een jaarlijkse belasting van een jaarlijkse vergoeding.

Als de erfverpachter een natuurlijk persoon is die beroepsmatig optreedt, of een vennootschap, zijn de ontvangen vergoedingen beroepsinkomsten.

Einde van de erfpachtperiode

Ook bij het einde van de periode moeten de fiscale aspecten goed in het oog worden gehouden.

Dat is extra belangrijk als de erfpacht slaat op een grond en de erfpachter tijdens de periode een gebouw op het terrein heeft gezet. De vraag is dan wat er met het gebouw moet gebeuren. Dat mogen de partijen zelf bepalen. Als ze dat niet doen, is de regel dat de (1) erfpachter de gebouwen terug mag verwijderen en (2) als hij dat niet doet de erfverpachter eigenaar wordt van de gebouwen en daarvoor geen vergoeding verschuldigd is.
Dat kan een probleem vormen als de partijen op een andere manier met elkaar verbonden zijn, bv. de erfpachter is een vennootschap en de erfverpachter is werknemer of bedrijfsleider. De zaakvoerder krijgt dan 'gratis' het gebouw van zijn werkgever/onderneming. De fiscus wil dan vaak deze gratis verkrijging belasten als een voordeel van alle aard. De fiscus moet dan wel  bewijzen dat de belastingplichtige het voordeel heeft verkregen uit hoofde van het uitoefenen van zijn beroepswerkzaamheid bij de onderneming.

De partijen kunnen ook beslissen toch een vergoeding te betalen. Als de erfverpachter een privépersoon is, is die vergoeding in principe niet belastbaar want dit is normaal beheer van het privévermogen.

Als de erfpachter beroepsmatig optreedt, is de ontvangen vergoeding wel belastbaar.

BCD bvba

Heirbaan 81
1745 Opwijk
t. 052 35 70 09
f. 052 35 93 54
e-mail: info@bcdbvba.be
EVA online software

Openingsuren kantoor

Maandag tot en met vrijdag : van 08.30 uur tot en met 17.00 uur. Er kan steeds een afspraak gemaakt worden buiten de kantooruren.

Woensdag werken we met gesloten deuren

IPCF - BIBF